Klarsicht mit Kostenfolge

Als Erster kam Kurt Marti, kantonaler Energieberater im Seeland, ins Haus an der Bieler Rüschlistrasse 21. Dann liessen EnergieEffort und Liegenschaftsverwalter Adrian Schmitz vom Nidauer Architekten Hanspeter Rytz pflichtbewusst die Kosten der Sanierung von Kellerdecke, Gebäudehülle samt Fenstern und Dach berechnen. Ein Vorgehen, das auch andern Liegenschaftsbesitzern zu mehr Klarsicht auf energetische Mängel und die Kosten allfälliger Gegenmassnahmen verhilft.
 
Das Haus an der Bieler Rüschlistrasse ist ein gutes Beispiel. Es gibt viele solche Liegenschaften in der Stadt. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. Vor fünfzig Jahren und mehr modern gebaut. Jetzt nicht nur aus energetischer Sicht in die Jahre gekommen. An der Rüschlistrasse 21 gibt es 19 Mietwohnungen. Mit vier, drei oder einem Zimmer. Caccivios wohnen im 5. Stock.

Zur Nachahmung empfohlen
Was Mieter und Hauswart Marco Caccivio wunder nimmt, wollte auch EnergieEffort wissen: Wie steht eigentlich das beidseitig angebaute Haus heute energiemässig da? Das Vorgehen sollte genauso wie das Haus selbst exemplarisch sein. Liegenschaftsverwalter Adrian Schmitz gab dazu im Namen des privaten Eigentümers grünes Licht für die nötigen Checks. Zuerst kam der kantonale Energieberater Kurt Marti ins Haus. Er berechnete eine Energiebezugsfläche von 1740 m2 und einen Heizölverbrauch von 18 l pro m2 und Heizperiode. Zuviel, wie ein Blick in die Vergleichszahlentabelle des Bundesamtes für Energie zeigt. Dort wird bei Mehrfamilienhäusern ein Verbrauch ab 12 Liter/m2 als klares Zeichen für Wärmelecks und Verbesserungspotenzial bewertet. Für Marti wie Adrian Schmitz nichts Neues, wenn man an die Bauweise und Baumaterialien der 1960er Jahre denkt.
 
Das Haus als Renditeobjekt
Kurt Marti empfahl in seinem Schlussbericht denn auch die Gesamtsanierung der Gebäudehülle samt Kellerdecke, Fenstern und neuer Dämmung des Daches. Arbeiten, die den Eigentümer rund 700 000 Franken kosten würden. Das ergaben Bestandesaufnahme und Modellrechnungen von Architekt Hanspeter Rytz. Für Immobilienverwalter Adrian Schmitz ein zwiespältiges Vorhaben mit Folgen: «Die Liegenschaft Rüschlistrasse 21 ist für den privaten Besitzer ein Renditeobjekt. Er kann und muss rund 60 Prozent solcher Investitionen auf die Mietzinse abwälzen. Das hiesse konkret: Hauswart Marco Caccivio müsste für seine Attikawohnung mit einer Mietzinserhöhung von zehn bis zwölf Prozent oder 120 bis 150 Franken pro Monat rechnen.»
 
Die Mieten am Markt
Eine Erhöhung, die durch die Reduktion der Heizkosten nicht annährend wettgemacht würde. Zudem würde sich am Standard der Wohnung im Innern nichts ändern. Adrian Schmitz: «In Biel gibt es aktuell viele Neubauwohnungen. Die Liegenschaft hier verträgt keine Mietzinserhöhungen. In der Stadt braucht es aber Wohnungen in unserer bisherigen Preisklasse.»
 
Batzen vom Bund
Natürlich weiss Schmitz als alter Fuchs im Immobiliengeschäft, dass er für derart ausgerichtete Sanierungsarbeiten beim Gebäudeprogramm des Bundes Unterstützung abrufen kann. Wenn er die gesetzlichen Vorgaben bei Dämmungsdichte und Materialien einhält. 40 Franken pro Quadratmeter Fassade und Dach beispielsweise, 70 Franken pro Quadratmeter dreifach (statt zweifach) verglaster Fenster. Nur eben: «Den grossen Teil der Investitionen muss ein privater Eigentümer einer Liegenschaft wie der Rüschlistrasse 21 mit einer Erhöhung der Hypothek finanzieren.»

Die wichtigsten Links:

Alle wichtigen Informationen für Haus- und Liegenschaftsbesitzer lassen sich im Internet hier abrufen:

> Aktuelle Förderprogramme des Bundes für die Sanierung der Gebäudehülle: www.dasgebaeudeprogramm.ch

> Umfassende Hintergrundinformationen und konkrete Tipps von EnergieSchweiz: www.bfe.admin.ch

> Minergie-Bauten: www.minergie.ch

> Die kantonale Beratungsstelle Seeland von Energieberater Kurt Marti: www.energieberatung-seeland.ch. Hier finden Sie alle Informationen und Links auf einen Blick.

Mehr zum Thema finden Sie auf dieser Website:

> als ON/OFF-ZOOM-Film auf Telebielingue 
> als Seite in BIEL BIENNE
> als Reportage und Gespräch mit Hans Müller am Seilerweg auf Canal 3.

 

Vision claire sur les conséquences

Pour commencer, Kurt Marti, conseiller en énergie du Canton de Berne pour le Seeland, s’est rendu à la rue du Rüschli 21, à Bienne. Ensuite, EnergieEffort et Adrian Schmitz, le gérant de l’immeuble, ont fait calculer par l’architecte Hanspeter Rytz les coûts de l’assainissement du sous-sol et de l’enveloppe du bâtiment, fenêtres et toit inclus. Un procédé qui ouvrira les yeux à d’autres propriétaires d’immeubles sur les défauts énergétiques et les coûts des éventuelles améliorations.

L’immeuble sis rue du Rüschli à Bienne est un très bon exemple. Et il y en a beaucoup de semblables en ville. Des maisons individuelles et des immeubles. Construits il y a plus 50 ans selon les standards de l’époque. Ils ont pris de l’âge, du point de vue énergétique et de manière générale. L’immeuble rue du Rüschli 21 comprend 19 appartements d’une, trois et quatre pièces. Le couple Caccivio habite au 5e étage. 

Imitation recommandée
Ce qui intéresse Marco Caccivio (tant le concierge que le locataire), EnergieEffort a voulu le savoir: quel est l’état énergétique actuel de l’immeuble mitoyen? Le procédé devait être exemplaire comme l’immeuble lui-même. Adrian Schmitz a donné le feu vert pour l’expertise au nom du propriétaire privé. Premier sur les lieux, le conseiller en énergie du Canton Kurt Marti. Il a calculé la surface de référence énergétique de 1740 m2 et une consommation de mazout de 18 litres par mètre carré et par période de chauffage. Ce qui est beaucoup trop. Selon les tableaux comparatifs de l’Office fédéral de l’énergie, une consommation de 12 litres/m2 est déjà un indice clair de pertes de chaleur et de potentiel d’amélioration. Rien d’étonnant pour Kurt Marti et Adrian Schmitz, compte tenu des méthodes et matériaux de construction des années 60.

L’objet et son rendement
En résumé, le conseiller en énergie Kurt Marti recommande une rénovation complète de l’immeuble: fenêtres, façade, toit et sous-sol. Selon le mode de calcul de l’architecte nidowien Hanspeter Rytz, elle coûterait au propriétaire environ 700 000 francs. Pour l’administrateur immobilier Adrian Schmitz, un projet à double tranchant aux conséquences non négligeables: «La propriété de la rue du Rüschli 21 est source de rendement pour un propriétaire privé. Il doit répercuter environ 60 % de ces investissements sur les loyers. Concrètement, le concierge Marco Caccivio devrait compter avec une augmentation de loyer de 10 à 12 %, ou 120 à 150 francs par mois.»

Les loyers du marché
Une augmentation qui ne serait pas totalement compensée par la réduction des frais de chauffage. En plus, rien ne changerait quant au standard intérieur de l’appartement. Adrian Schmitz: «À Bienne, il y a actuellement beaucoup de nouveaux immeubles. Cette propriété ne supporterait aucune augmentation de loyer. Mais en ville, des appartements de l’actuelle catégorie de prix sont nécessaires.»

Les sous de la Confédération
Adrian Schmitz, acteur de la branche immobilière depuis de longues années, sait naturellement qu’il peut demander les contributions du Programme Bâtiments de la Confédération. En respectant les prescriptions en matière de densité et de matériaux d’isolation, cela représenterait, par exemple, 40 francs par mètre carré de façade et de toit, ou 70 francs par mètre carré de fenêtres à triple vitrage. Mais: «Un propriétaire privé devrait financer une part importante des investissements par une augmentation de son hypothèque.»

Les liens les plus importants:

Toutes les informations pour les propriétaires de maisons et d’immeubles se trouvent sur les sites Internet suivants:

> Le Programme Bâtiments de la Confédération pour l’assainissement thermique des biens immobiliers:
www.dasgebaeudeprogramm.ch

> Toute l’information de fond et des conseils concrets de SuisseEnergie: www.bfe.admin.ch

> Constructions minergie: www.minergie.ch

> L’office du conseiller en énergie du Canton de Berne pour le Seeland Kurt Marti: www.energieberatung-seeland.ch Vous y trouverez toutes les informations et tous les liens utiles (site en allemand seulement).


Tous les compléments du thème sur ce site Internet:

> Comme film ON/OFF ZOOM sur Telebielingue
> Comme page de Biel Bienne
> Comme reportage et entretien avec Hans Müller au chemin des Cordiers sur Canal 3.

 

 

 

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